论物业服务合同法律问题

作者：于建勋  发布时间：2010-11-04 15:31:19 点击数：

导读:摘要：随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展、住房制度改革的深化及商品房市场的逐步确立和完善，传统的福利分房已经成为了历史，而对这种福利型房屋的行政管理或单位自行管理的模式也随之为现代化的物业管理所取…

    摘要：随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展、住房制度改革的深化及商品房市场的逐步确立和完善，传统的福利分房已经成为了历史，而对这种福利型房屋的行政管理或单位自行管理的模式也随之为现代化的物业管理所取代，物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已悄然走入了千家万户。
    实践中，由于我国房地产业存在着一定程度上的不规范、物业管理企业自身定位的偏差加之部分业主法律意识的淡漠，物业管理纠纷的数量不仅逐年上升，而且矛盾冲突升级的趋势也较为明显。例如出现了物业公司保安打业主、业主开车围堵小区大门、物业公司一夜间全部撤离小区等一系列的极端事件，深圳市布吉东方花园小区因物业管理费上调一事甚至闹出了中标的深圳市北方物业管理公司与原恒基物业管理公司在小区内对峙、两公司的保洁、保安及管理人员同时为小区服务的闹剧。这一闹剧曾入选了深圳《住宅与房地产》评出的2002年度深圳物业管理行业十新闻，也先后被地方、中央等多家媒体关注并予以了深入报导。
    笔者有幸担任了多家房地产企业、物业管理企业的常年法律顾问，在日常的法律服务中对物业管理纠纷进行了一定的研究，本文通过对物业管理纠纷的本质、物业管理合同的性质和特征的分析，以期对物业管理中存在的部分热点问题从法律角度进行剖析。
    一、物业管理纠纷的本质是围绕物业服务合同产生的一系列法律纠纷
    2003年9月1日施行的《物业管理条例》将物业管理明确为：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
    根据我国行政法规对物业管理的定义，狭义的物业管理纠纷应界定为业主和物业管理企业在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，即业主、物业管理企业双方在接受、提供物业服务，支付、收取物业管理费过程中所产生的纠纷。虽然物业管理纠纷多种多样，其既包括有业主的积极作为与消极作为，也包括有物业管理企业的积极作为与消极作为，但是其本质均是因履行物业服务合同而产生的纠纷，由于主体的相对稳定性、权利与义务的相对固定性、目的的相对一致性，物业管理纠纷的本质归根到底应是围绕物业服务合同而产生的一系列法律纠纷。
    二、物业服务合同的性质和特征
    在我国传统的计划经济体制下，政府房屋主管部门承担了建设房屋的职责，也有部分单位自行投资建设房屋，再由单位按政策或内部规定分配给职工。职工所居住的房屋所有权属政府房屋主管部门或单位，由政府房屋主管部门统一管理或由单位安排专人进行管理，其管理活动往往带有明显的行政管理色彩，居住者与房屋管理者一般具有从属关系，居住者处于被领导和被管理的地位，二者之间的法律纽带仅仅是基于房屋而产生的租赁关系。
    随着住房制度改革的深化及商品房市场的逐步确立和完善，房屋所有权已逐步转归至或直接归个人所有，房屋所有权人也就享有了自主选择物业管理人、接受物业管理企业提供的服务等权利，随之而产生了一种新的合同类型——物业服务合同。
    1、物业服务合同的性质
    根据物业服务合同的约定，物业管理企业提供物业管理服务，房屋所有权人支付相应的物业服务费用。从这一方面分析，物业管理企业与房屋所有权人即业主是合同的双方当事人，是平等的民事主体，均享有相应的权利并承担相应的义务。两者之间成立的物业管理合同也适用民事法律关系的基本原则：即平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。因此，物业管理合同应当属于平等民事主体之间成立的民事合同，应适用《合同法》的一般原则。
    2、物业服务合同的特征
    （1）物业服务合同是典型的服务合同。它不同于委托合同，与委托合同有着本质上的区别，是《合同法》十五种有名合同之外的合同。《中国民法典草案建议稿》将原《合同法》中规定的十五种有名合同增加到三十种，新增了存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同计十五种合同。虽然《建议稿》中没有提出“服务合同”的分类，但就其所涉及的合同内容、合同方式、合同目的来看，应将物业服务合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归位于“服务合同”。
    （2）物业服务合同是所有权与管理权分离的结果。现代经济的飞速发展，专业化的分工与合作既提高了效率，又降低了成本，客观上要求拥有专业的物业服务技术的物业管理企业为物业、业主提供全方位的管理与服务，业主对物业的所有权和物业管理企业对物业的管理权的分离成为必然，两种权利的分离则必须由物业服务合同来保障、规范业主与物业管理企业的权利与义务。
    （3）物业服务合同的标的是行为。物业服务合同的标的并非物业本身，而是对物业的管理服务行为。
    （4）物业服务合同是有偿、双务、要式合同。物业管理企业接受委托管理物业、为业主提供服务是收取对价的；双方当事人互负义务，业主的主要义务是支付物业管理费，物业管理企业的主要义务则是履行服务义务；《物业管理条例》第三十五条又明确要求业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
    三、研究物业服务合同法律问题的深远意义
    如前所述，物业服务已经成为了关系千家万户切身利益、关系国家和社会长治久安的重大问题，如何准确地分析物业服务合同法律问题、正确地解决履行物业服务合同中的法律纠纷，已成为近年来物业服务界、法律服务界甚至司法界观注的热点，对规范我国的物业服务行为、完善我国的物业服务制度无疑具有重大而深远的意义。
    四、实践中存在的热点物业服务合同法律问题分析
    1、因房屋及配套的设施设备和相关场地的纠纷如何确定责任主体、业主是否有权通过拒交物业服务费的方式维护其合法权益
    由于我国房地产业存在着一定程度的不规范，加之部分房地产开发企业内部管理或诚信的缺失，客观上造成了房地产开发企业交付的房屋及配套的设施设备和相关场地未能达到国家有关部门规定标准或合同约定标准，甚至出现了房地产开发企业承诺的配套设施成了“水中花镜中月”的现象，当业主与房地产企业的矛盾积累到一定程度而问题迟迟得不到解决时，物业管理企业往往就成了房地产开发企业的“替罪羊、出气筒”，拒不交纳物业服务费就成了部分业主维权的手段。
    俗话说的好“冤有头债有主”，对于前期存在的遗留问题，如果保修服务可以解决的，应由物业管理企业负责联系相关供应厂商予以维修。如通过保修服务无法解决或者不属于保修范围内的问题，则应当由房地产企业按国家有关法律、法规、合同约定承担相应的民事责任。
    由于物业管理企业与房地产开发企业均是独立的企业法人，各以其公司资产对公司债务承担法律责任，物业服务合同与房地产买卖合同又是相互独立的，业主、房地产开发企业之间因房屋及配套的设施设备和相关场地产生的纠纷与业主、物业管理企业之间交纳、收取物业服务费系完全不同且相互独立的法律关系，依法应适用不同的法律法规进行调整。因此，对于此类纠纷业主拒不交纳物业服务费的做法无任何法律依据和合同依据，也就是说业主是没有权利通过拒不交纳物业服务费的手段维护其合法权益的。
    至于实践中的房地产开发企业与物业管理企业存在的关联关系、母子公司关系或实际控制关系，则因为我国2006年1月1日实施的《公司法》中确立的“揭开公司面纱制度”尚处于理论阶段，目前为止尚未有此方面的司法判例。因此，即使对于此类房地产开发企业、物业管理企业，业主也不宜以此为由拒不交纳物业服务费。
    2、业主在物业管理区域内人身、财产安全受到损害物业管理企业是否应承担法律责任
    2004年8月9日在北京望京西园发生的“望京命案”及类似案件之所以被人们广泛关注，主要原因是人们对物业管理公司保安服务的法律责任问题一直存在着模糊的认识。
    《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 这一规定是立法机关在较好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的，对物业管理企业保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定，由于该规定是一个原则性规定，因此在适用过程中难免产生争议，在实际的法律适用中也不可避免地存在着法官针对具体案件的自由裁量问题。
    （1）业主在物业管理区域内人身、财产安全受到损害物业管理企业是否应当承担法律责任，笔者认为首先应将物业保安服务与公安机关警务工作区别开来。
    在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理企业按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的服务活动，是物业管理服务中的一项重要内容。一般来讲，物业保安服务是指物业管理企业的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式为业主提供保卫安全的相关服务，具体包括防火、防盗、防事故以及处理突发事件等服务内容。虽然物业保安服务包括了防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要是来源于物业管理企业与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。公安机关警务工作则是法定机关依法定职责从事制止违法犯罪行为维护社会秩序，属于公法范畴。因此，物业管理企业并不具有公安机关依职权打击违法犯罪活动的基础职能，也不当然负有保障物业管理区域内业主人身、财产安全的义务。
    (2)物业管理企业未尽保安服务之责任致业主人身、财产安全受到损害的法律责任。
    因物业企业与为业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理企业未履行物业服务合同的约定而导致业主的人身、财产受损，物业管理企业承担的是违约责任，应当根据物业服务合同的约定负相应的法律责任。
    至于如何判断物业管理企业是否尽到了人身、财产安全的保安义务呢？主要应从以下三个方面进行分析：
    A：物业管理企业是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员、保安设施设备；
    B：物业管理企业是否有完备、合理的保安规章制度；
    C：物业管理企业保安人员是否切实利用了有关的保安设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。
    如物业管理企业做到了以上三个方面的要求，也就表明物业管理企业尽到了对业主人身、财产安全的保安义务，应认定物业管理企业全面、适当履行了物业服务合同的约定，即使业主的人身、财产受到了不法侵害物业管理企业也不应当承担法律责任。反之，物业管理企业应根据具体的失职情况承担相应的违约责任。
    3、物业管理企业是否有权对拒不交纳物业费的业主采取停止供水供电措施
    目前，很多居民小区都出现了物业管理企业以物业合同中约定了业主不交纳物业服务费、物业管理企业有权停止供水供电为由，以停止供水供电的方法相威胁，逼迫业主交纳物业费或其他不合理费用的情况。因停止供水供电涉及到业主的日常生活，极易引发并激化业主和物业管理企业之间的矛盾，应当予以足够的重视。
    物业管理区域内存在的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的相对人是电力、自来水供应公司，有权利采取停止供电供水的只能是电力、自来水供应公司。即使物业管理企业与业主有关于在业主不交纳物业服务费、物业管理企业有权停止供水供电的约定，该约定也是无效的，因该约定侵犯了供水供电公司的权利。即使是供水供电公司授权物业管理企业代收水电费并可以采取停止供水供电措施的，物业管理企业只能以此手段催缴水电费，而没有权利以此催收物业服务费。
    4、业主是否有权要求审计物业管理企业全部帐目
    如物业服务合同中赋予了业主或业主委员会审计物业管理企业全部帐目的权利，则根据合同意思自治原则，在不违反我国法律、规则的前提下，该约定在当事人之间应当具有法律效力。
    如物业服务合同中未对此作出明确约定，则应依据《物业管理条例》的有关规定具体分析：
    《物业管理条例》第六条赋予业主与此有关的权利有两个，一是业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，二是监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。从业主享有的以上权利可以认定，业主仅能要求对对物业管理企业经营物业共用部位、共用设施设备和相关场地收益、专项维修资金的收支情况进行审计。
    五、结束语
    物业服务合同是整个物业管理关系的核心，它是建立业主与物业管理企业之间权利与义务的契约，是约束当事人双方行为的“法律规范”。在我国的物权法、民法典未出台之前，业主与物业管理企业之间的权利与义务需在物业服务合同中做出明确约定，并由双方善意、诚信、全面、适当地履行，以期达到《老子》中“甘其食，美其服，安其居，乐其俗”的完美境界。
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参考文献：
[1]中国民法典立法研究课题组（课题组负责人  梁慧星）《中国民法典草案建议稿》
[2]王泽鉴  《民法概要》
[3]新浪网   王鉴非  《物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避》